1. Innledning

I bygge- og anleggsprosjekter er det ofte sammensatte kontraktsforhold hvor ulike ansvarsområder og interesser skal ivaretas. I tillegg har bygge- og anleggsprosjekter en klar side mot det offentlige, og derunder plan- og bygningsmyndighetene.

Høyesterett avgjorde for en tid tilbake en sak hvor spørsmålet var hvorvidt et arkitektselskap som hadde rollen som ansvarlig søker i et byggeprosjekt kunne bli erstatningsansvarlig overfor en privat tredjepart som følge av brudd på plikter etter plan- og bygningsreglene (HR-2020-312-A).

Avgjørelsen følger opp særlig to andre avgjørelser som Høyesterett har avsagt de senere årene – Rt. 2015 s. 276 (Bori-dommen) og HR-2017-1834-A (brancelledommen) – som begge omhandler erstatningsansvar overfor tredjeparter etter brudd på plikter etter plan- og bygningsreglene.

Nedenfor vil det bli gjort rede for hvilke rettslige utgangspunkter som gjelder for tilfeller hvor brudd på plan- og bygningsreglene har medført tap hos en tredjepart. Særlig vil det rettes søkelys mot den nylig avsagte dommen fra Høyesterett, og hvordan denne påvirker rettstilstanden.

2. Rettslige utgangspunkter

Et hovedskille i erstatningsretten går mellom erstatningsansvar overfor kontraktspart og erstatningsansvar utenfor kontraktsforhold. Det er det sistnevnte som er tema her.

Utgangspunktet for erstatningsansvar utenfor kontraktsforhold er at det må foreligge (1) et ansvarsbetingende forhold, (2) et økonomisk tap og (3) rettslig og faktisk årsakssammenheng mellom tapet og det ansvarsbetingende forholdet.

Ved tredjepartsskader og rene formuestap kan skadevolderens handlinger eller unnlatelser potensielt ramme en stor og ubestemt krets, ettersom den samme skadevoldende handling eller unnlatelse kan påvirke mange. Høyesterett har på bakgrunn av dette oppstilt visse avgrensninger for erstatningsansvaret. Dette omtales gjerne som en avgrensning av hvilke interesser som har erstatningsrettslig vern.

I blant annet Bori-dommen (Rt. 2015 s. 276) ble det foretatt en slik avgrensning av erstatningsansvaret. I den saken hadde et boligbyggelag påtatt seg oppgaven som ansvarlig utførende og kontrollerende for ombyggingen av en eldre bygning til leiligheter. Etter at kjøper hadde overtatt bygningen ble det avdekket en rekke feil og mangler. Opplysningene avgitt i kontrollerklæringene viste seg å være uriktige. Spørsmålet var om boligbyggelaget, i rollen som ansvarlig utførende og kontrollerende, var erstatningsansvarlige overfor kjøper, selv om boligbyggelaget ikke hadde noe direkte kontraktsforhold til kjøper. Den påstått ansvarsbetingende handlingen var bruddet på pliktene etter plan- og bygningsloven.

Høyesterett kom i den saken raskt til at de alminnelige vilkårene for erstatningsansvar forelå. Høyesterett brukte imidlertid betydelig mer tid på spørsmålet om boligbyggelaget likevel skulle unnslippe erstatningsansvar. Høyesterett la opp til at svaret på spørsmålet måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter ville inngå.

I Bori-dommen kom Høyesterett basert på disse faktorene til at boligbyggelaget var erstatningsansvarlige overfor kjøperne som følge av pliktbruddet. Høyesterett la særlig vekt på at reglene som var brutt også tok sikte på å beskytte de skadelidtes interesser og at skadelidte hadde en rimelig og berettiget forventning til å stole på den informasjon om byggets tilstand som ligger i at det er gitt brukstillatelse på grunnlag av gjennomført sluttkontroll. I tillegg vektla Høyesterett at mulighet for erstatningsansvar kunne bidra til å styrke rettsvernet for de interesser reglene skal beskytte og anspore til kvalitet ved utførelsen av oppdrag som ansvarlig.

Tilsvarende avgrensningsvurdering ble også foretatt i branncelledommen (HR-2017-1834-A). Denne saken gjaldt mangler ved oppføring av enebolig med separat hybelleilighet. Ansvarlig kontrollerende hadde gitt uriktige opplysninger til kommunen om brannskille mellom hybelleiligheten og resten av huset. Dette utgjorde én av flere mangler som ble oppdaget når eiendommen som hadde blitt solgt, ble solgt igjen. Høyesterett foretok en avgrensningsvurdering med samme utgangspunkter som i Bori-dommen. Høyesterett kom imidlertid denne gangen til at det ikke forelå erstatningsansvar som følge av brudd på pliktene som kontrollansvarlig.

I branncelledommen ble det blant annet lagt vekt på at det dreide seg om faktiske konsekvenser som var vesentlig annerledes enn i Bori-dommen. Det dreide seg om bygningstekniske feil som lot seg utbedre ved relativt begrensede kostnader. Feilene var ikke av en slik karakter at de ville gi grunnlag for heving. Prisavslagskravet som var fremmet var begrenset og bygde på et salg som hadde skjedd lenge etter at den kontrollansvarlige hadde utført sitt oppdrag. Høyesterett vektla også at pliktbruddets karakter og de øvrige forholdene skilte seg vesentlig fra den situasjonen som forelå i Bori-saken. I Bori-saken førte pliktbruddet til at det ble utstedt ferdigattest til et bygg som var fullstendig uegnet til beboelse. I brancellesaken førte ikke feilen til at kjøperne ble satt i en tilsvarende svært vanskelig stilling. Kjøperne hadde heller ikke i samme grad som i Bori-saken en rimelig og berettiget grunn til å stole på at ferdigattesten ga riktige opplysninger om eiendommens tilstand.

3. Ny avgjørelse fra Høyesterett – HR-2020-312-A

Som nevnt innledningsvis har Høyesterett nylig avsagt enda en avgjørelse som omhandler dette temaet.

Denne saken gjaldt fire nyoppførte boliger som viste seg å være beheftet med betydelige mangler. Manglene var særlig knyttet til utilfredsstillende bygningsmessig standard. Et arkitektfirma var ansvarlig søker på prosjektet. Arkitektfirmaet hadde imidlertid ikke sørget for at det var registrert noen ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner på prosjektet.

På samme måte som i både Bori-saken og brancellesaken, hadde ikke arkitektfirmaet noe kontraktsforhold med de skadelidte boligkjøperne. Arkitektfirmaet utførte sine oppgaver etter avtale med tiltakshaver.

Spørsmålet var om boligkjøperne kunne kreve erstatning av arkitektfirmaet som følge av at de ikke hadde sørget for at det var registrert ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner på prosjektet.

Høyesterett la til grunn at det er en sentral oppgave for ansvarlig søker å sørge for at alle oppgaver er belagt med ansvar. Bruddet på denne plikten var etter Høyesteretts oppfatning alene tilstrekkelig til å slå fast at de ansatte hos arkitektfirmaet hadde forårsaket tapet ved uaktsomhet. Det var ikke omtvistet at det forelå et tap og at det var årsakssammenheng mellom tapet og det påstått ansvarsbetingende forholdet.

Høyesterett gikk så over til å vurdere hvorvidt de skadelidte boligkjøpernes interesser hadde erstatningsrettslig vern, på samme måte som i Bori-dommen og branncelledommen.

Høyesterett viste først til at plan- og bygningslovens bestemmelser også verner private interesser, slik som det også ble lagt til grunn i både Bori-dommen og brancelledommen.

I avveiningen vektla Høyesterett også at de skadelidte var førstegangskjøpere av nybygde boliger, og dermed hadde en nær tilknytning til byggeprosessen. Forbrukere som kjøper prosjekterte boliger har ikke et ferdig bygg å forholde seg til, og de må derfor kunne stole på at de ansvarlige følger opp sine forpliktelser etter plan- og bygningsreglene. Forbrukere vil i slike saker ha en særlig sterk forventning om at kvalitetskravene er oppfylt, og at ferdigattesten gir et riktig bilde av kvaliteten. Høyesterett uttalte at forbrukerne på bakgrunn av dette hadde en klar og berettiget forventning om at de sentrale oppgavene i prosessen var belagt med ansvar.

Selv om det ikke er noe vilkår for ansvar i slike saker at skadevolder har opptrådt grovt uaktsomt, bekreftet Høyesterett at karakteren av pliktbruddet skal inngå i avveiningen av hvorvidt interessene har erstatningsrettslig vern. I denne saken hadde arkitektfirmaet ifølge Høyesterett brutt klare bestemmelser om ansvarsbelegging. Dette er bestemmelser som er et helt sentralt element i lovens system for å sikre den bygningsmessige kvaliteten. Dette skjedde bevisst og til tross for at ansatte hos arkitektfirmaet hadde nødvendig kunnskap om de faktiske forholdene. Høyesterett la til grunn at dette var momenter som trakk i retning av at boligkjøpernes interesser var vernet.

Høyesterett vektla også at det dreide seg om massive mangler og at boligkjøperne ble stilt i en svært vanskelig situasjon. Det ble i den forbindelse vist til at boligkjøperne hadde hatt liten mulighet til å forsikre seg mot tapet, mens arkitektfirmaet til sammenligning hadde ansvarsforsikring som kunne dekke store deler av tapet.

Høyesterett fant det på bakgrunn av dette at det var lite tvilsomt at boligkjøpernes interesser i denne saken hadde erstatningsrettslig vern.

4. Avslutning

Høyesteretts avgjørelse innebærer en ikke-ubetydelig utvidelse av hvilke roller i et byggeprosjekt som kan få erstatningsansvar overfor tredjeparter ved brudd på sine plikter. Til forskjell fra rollene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, har ikke ansvarlig søker nødvendigvis noe med selve byggingen å gjøre. Ansvarlig søker er i utgangspunktet bare tiltakshavers representant overfor kommunen. Det ble også presisert av Høyesterett i avgjørelsen at ansvarlig søkers ansvar ikke omfatter innholdet i og utførelsen av de øvrige ansvarliges ulike oppgaver.

Avgjørelsen innebærer også en annen rettslig avklaring. Både Bori-saken og brancellesaken omhandlet tilfeller hvor skadevolder hadde gitt uriktig informasjon til kommunene. Disse sakene hadde derfor en ganske klar tilknytning til det såkalte informasjonsansvaret som har gitt grunnlag for erstatningsansvar i lang tid. I denne saken var det imidlertid andre plikter etter plan- og bygningsloven som var brutt. Avgjørelsen kan derfor ses på som en bekreftelse på at det også andre pliktbrudd enn feilaktig informasjon kan være erstatningsbetingende.

Saken er et uttrykk for at ansvarsforholdene i bygge- og anleggsprosjekter er basert på et finmasket system, hvor alle de delaktige aktørene har en sentral rolle. Høyesteretts avgjørelse kan ses på som en påminnelse om viktigheten av å oppfylle de pliktene en aktør er pålagt i dette finmaskede systemet, og derunder etter plan- og bygningsreglene.

Publisert: onsdag, 27 mai 2020.

Livet er uforutsigbart, og det er vanskelig å spå hva fremtiden vil bringe. Kognitiv svikt som følge av alderdom, alvorlig sykdom eller skade kan medføre at du en dag trenger hjelp til å håndtere din økonomi og andre personlige interesser.

Hva er en fremtidsfullmakt?

En fremtidsfullmakt kan sammenlignes med et testament, men som i motsetning til et testament bestemmer hvordan dine interesser skal ivaretas mens du fortsatt lever.

En fremtidsfullmakt er et privat alternativ til offentlig vergemål hvor en verge oppnevnt av fylkesmannen sikrer dine interesser. Ordningen er praktisk og gir deg stor grad av frihet. Vi opplever at flere velger å opprette fremtidsfullmakt, da selvbestemmelsesretten ivaretas i større grad enn ved offentlig vergemål.

Innhold

I fremtidsfullmakten kan du bestemme over både økonomiske og personlige forhold. Du bestemmer selv hvor omfattende fullmakten skal være, og du står fritt til å begrense den i tid og sted. I vergemålsloven fremgår enkelte regler for hvordan fullmektigen skal opptre, men du kan selv oppstille ytterligere rammer.

Det er viktig å opprette fremtidsfullmakten mens du enda er i stand til å tenke gjennom hvordan du ønsker å ha det.

Typiske forhold som inntas er at fullmektigen skal betale regninger, håndtere løpende utgifter og inntekter,  gi gaver og forskudd på arv på dine vegne,  forvalte fast eiendom, representere deg overfor offentlige instanser som NAV og sykehjem samt håndtere helseopplysninger.

En fullmektig kan i henhold til vergemålsloven § 80 ikke uten særskilt hjemmel i lov gis fullmakt til ”å stemme ved valg, inngå ekteskap, erkjenne farskap, samtykke til donasjon av organer, opprette eller tilbakekalle testament eller samtykke til tvang og kompetanse i andre særlig personlige forhold”.

Fullmakten må formuleres grundig og presist for å unngå tvil og skape konflikt om hva som faller innenfor.

Formkrav

En fremtidsfullmakt kan opprettes av alle over 18 år som har evnen til å forstå betydningen av fullmakten. For eldre mennesker som allerede er svekket kan det være hensiktsmessig å innhente en legeerklæring om helsetilstand ved opprettelsen av fullmakten for å avverge senere spørsmål om gyldighet.

Fullmakten må opprettes skriftlig og signeres med to vitner over 18 år tilstede, på samme måte som ved testament. Den som utpekes som fullmektig kan ikke opptre som vitne. Det kan heller ikke fullmektigens ektefelle/samboer, foreldre, barn eller barnebarn.

Den som oppretter fullmakten har selv ansvar for at den er gyldig opprettet, og at den dekker det fremtidige behov for bistand.

Ikrafttreden

Fullmakten trer først i kraft når fullmaktsgiver ”på grunn av sinnslidelse, herunder demens, eller alvorlig svekket helbred ikke lenger er i stand til å ivareta sine interesser”.

Dette baseres normalt på en legeerklæring.

Før dette tidspunktet vil du normalt kunne ivareta dine egne interesser selv eller eventuelt få hjelp gjennom en alminnelig fullmakt.

Stadfesting av fylkesmannen

Fylkesmannen kan etter søknad stadfeste en fremtidsfullmakt ved ikrafttredelse. En slik stadfesting er ikke alltid nødvendig. En fremtidsfullmakt som oppfyller formkravene vil være gyldig uavhengig av om fylkesmannen stadfester den ved ikrafttreden.

En stadfesting  kan imidlertid være nødvendig ved opptreden overfor tredjepersoner. Eksempelvis vil kartverket kreve dette ved salg eller overdragelse av fast eiendom på vegne av fullmaktsgiver.

Fylkesmannen utsteder en attest til fullmektigen ved stadfesting. De sørger også for at fullmakten tinglyses og registreres i aktuell registre.

Advokatfirma Tofte hjelper deg med fremtidsfullmakten

Ta gjerne kontakt med en av våre advokater i familie- og arverettsgruppen dersom du trenger bistand med å opprette en fremtidsfullmakt skreddersydd til dine behov.

Publisert: mandag, 11 mai 2020.

Vi fortsetter det gode samarbeidet og vil også fremover tilby vår kompetanse og holde kurs og webinarer i regi av Næringsforeningen.

Vår daglige leder, Elisabeth Slettedal, sier at Næringsforeningen er et viktig samlingspunkt for næringsdrivende i Kristiansand:

– På lik linje med Næringsforeningen ønsker også Advokatfirma Tofte å vokse i sitt markedsområde. Vi ønsker å være en profesjonell part og en god bidragsyter for Næringsforeningen og deres medlemmer. Møteplassene deres er et sted vi treffer mennesker fra alle næringer og bransjer, samtidig som vi opplever faglig påfyll for våre ansatte. Som hovedsamarbeidspartner har vi kunnet bidra med vår kompetanse ved å holde kurs og webinar i regi av Næringsforeningen. Vi har i denne tiden både møtt relasjoner vi kjente fra før, samtidig som vi har opprettet nye og gode relasjoner med flere av medlemsbedriftene. Nettverksbygging og minglemuligheter er viktig når man er i en bransje hvor mye baserer seg på tillit og relasjoner.»

Les mer her

Publisert: mandag, 11 mai 2020.

Vi satser for fullt under koronakrisen, og mener krisen har hjulpet oss til å ta et stort sprang inn i fremtiden.

Les Næringsforeningen i Kristiansandsregionens intervju med vår nye daglige leder Elisabeth Slettedal:

https://www.kristiansand-chamber.no/aktuelt/det-er-viktig-a-se-pa-hvilke-muligheter-denne-tiden-gir-oss/

Publisert: fredag, 17 april 2020.

Myndighetene har etablert ulike tiltak for å sørge for at bedrifter skal overleve den tøffe tiden som mange bedrifter er i nå. Blant annet er det satt i verk en statlig garantiordning for lån til bedrifter. I tillegg har Regjeringen foreslått en ordning for kontantstøtte til bedrifter.

Den statlige garantiordningen innebærer at staten garanterer for 90 prosent av banklån for bedrifter som får akutt likviditetsmangel på grunn av koronautbruddet. Garantiordningen gjelder for lån med en maksgrense på 50 millioner kroner for små og mellomstore bedrifter og 150 millioner kroner for større bedrifter.

Ordningen for kontantstøtte til bedrifter tar sikte på å dekke faste kostnader til bedrifter som er særlig hardt rammet av koronakrisen. Ordningen skal omfatte bedrifter med omsetningsfall på minst 30 prosent. Potensielt kan støtten dekke opptil 90 prosent av uunngåelige faste utgifter. Før denne ordningen eventuelt trår i kraft, må Regjeringens forslag godkjennes i Stortinget. Det er lagt opp til at bedrifter kan søke om denne ordningen fra 17. april.

Vi i Advokatfirma Tofte DA er fullt operative både nå og fremover. Vi har satt oss inn i både den juridiske og praktiske delen av disse ordningene, og vi vil holde oss kontinuerlig oppdatert på eventuelle endringer. Vi bistår bedrifter med generell rådgivning om de ulike tiltakene og den praktiske benyttelsen av tiltakene. Dette omfatter blant annet utforming av søknader, direkte kontakt med bankene, Skatteetaten og andre offentlige instanser, og utforming av eventuelle klager eller lignende.

Publisert: torsdag, 9 april 2020.

Fridager står for tur, og koronautbruddet kan for noen gjøre påsken i år til en spesiell tid.

Påsken er verken avlyst eller utsatt, den blir bare litt annerledes i år! Flere opplever krevende tider både på jobb og privat, og det er ikke lett å ta ferie fra bekymringer, stress og grubling. Vi i Advokatfirma Tofte har full drift og vi er operative på alle fagområder og i alle digitale kanaler. Dere skal vite at vi ønsker å bidra gjennom hele påsken. Vårt juridiske team er tilgjengelige på telefon, mail og videokonferanse.

Det er viktig for oss å bidra til at samfunnet holdes i gang både nå og etter påske.

Vi ønsker alle våre klienter og samarbeidspartnere en riktig GOD PÅSKE!

Publisert: onsdag, 8 april 2020.

1. Det enkelte styremedlem og daglig leder ikke har rett til å kreve møtebehandling, og
2. dersom styrets leder kommer til at det skal være et fysisk styremøte, så kan hvert av styremedlemmene kreve å få delta per telefon eller video, eller på en annen betryggende måte, dvs. uten å være fysisk til stede.

Publisert: mandag, 6 april 2020.

Mange har kontakt med Skatteetaten i forbindelse med innsending av skattemeldingen og mva-meldinger, og opplever kanskje aldri å få tilbakemeldinger. Men hvordan oppleves Skatteetaten når de gjennomfører kontroller hos den næringsdrivende? Vår oppfatning er at den næringsdrivende vil kunne ha stor nytte av å vite hvordan prosessen foregår, fra kontrollen varsles til en eventuell behandling i domstolen. Er man forberedt på prosessen kan forhåpentligvis enkelte overraskelser avverges, og prosessen kan gå så smidig som mulig for både den næringsdrivende og Skatteetaten.

Senioradvokat Martin Rødland  har skrevet artikkel som kaster lys over klageprosessen.

Les hele artikkelen her: Klageadgangen i skattesaker –Eurojuris_Informerer nr 1_2020

Publisert: fredag, 3 april 2020.

Sammen med Lister Nyskaping holder vi webinar om juridiske spørsmål knyttet til kroronakrisen. Vi stiller med 4 erfarne advokater som vil gi råd knyttet til temaer som kontraktsrett, arbeidsrett, mva. og arbeidsgiveravgift.

Påmelding: https://listernyskaping.no/2020/04/01/webinar-juridiske-utfordringer-i-en-krevende-tid/

Publisert: torsdag, 2 april 2020.