Nyheter 

Fellesregistrering i eiendomskonsern – en avgiftsmessig gullgruve?

De fleste eiendomsinvestorer legger hver enkelt eiendom i eiendomsporteføljen i egne («single purpose») selskaper. Men det er mulig å spare mye merverdiavgift ved å være bevisst på organiseringen i et eiendomskonsern.

I Norge har vi regler om at  flere selskaper kan behandles som én avgiftsenhet, en såkalt fellesregistrering. En slik avgiftsmessig organisering kan i visse tilfeller gi betydelige årlige besparelser.

Vi vil nedenfor kort gjennomgå de viktigste reglene for slik fellesregistrering og peke på noen forutsetninger for at fellesregistrering vil gi besparelser.

Regelverket

I utgangspunktet er ethvert selskap et eget avgiftssubjekt. Dette gjelder selv om selskapene inngår i et konsern, dvs. har samme eier eller er kontrollert av samme eier. Dersom det finner sted omsetning mellom selskapene, dvs. kjøp og salg av varer eller tjenester, skal dette behandles på samme måte som omsetning mellom selskaper som ikke er i konsern.

Reglene om fellesregistrering gir imidlertid selskaper som er organisert i et konsern mulighet til å bli registrert som ett avgiftssubjekt. Det er tre vilkår som alle må være oppfylt for at selskaper kan bli fellesregistrert:

  1. minst 85 % av hvert enkelt selskap må eies av ett eller flere av selskapene i fellesregistreringen
  2. selskapene må være samarbeidende, f.eks. ved at det leveres administrative tjenester fra et av selskapene til de øvrige selskapene i fellesregistreringen, og
  3. minst ett av selskapene må omsette avgiftspliktige tjenester ut av fellesregistreringen, dvs. at selskapene ikke utelukkende kan levere varer eller tjenester til hverandre.

Alle selskapene i konsernet som inngår i fellesregistreringen vil som nevnt anses som én enhet i relasjon til merverdiavgiftsreglene. Dette innebærer at det verken skal beregnes eller oppkreves merverdiavgift ved omsetning mellom disse selskapene. Begrunnelsen for reglene er at slik omsetning ikke anses som «omsetning» i merverdiavgiftslovens forstand, men kun som overføringer innenfor samme avgiftssubjekt.

Fakturering for leveranser av varer eller tjenester til kunder som ikke inngår i fellesregistreringen skal foretas i det enkelte selskaps navn og med dette selskapets organisasjonsnummer. Det skal oppkreves utgående merverdiavgift såfremt varen eller tjenesten som leveres er merverdiavgiftspliktig.

Litt om organisering av eiendomskonsern – konkret problemstilling

I praksis er den klare hovedregel at eiendomsinvestorer organiserer de enkelte eiendommene i såkalte «single purpose»-selskaper. Dette sikrer stor fleksibilitet i samarbeidsprosjekter med andre eiendomsinvestorer, gir gunstige skattemessige effekter og forenkler salgsprosesser.

Både i utbyggings- og i forvaltningsfasen av eiendommene er man imidlertid ofte avhengig av å kjøpe inn tjenester til eiendomsselskapene, og/eller ansette folk i eiendomsselskapene. Ansettelser i hvert selskap er ofte lite hensiktsmessig, slik at innkjøp av tjenestene fra andre selskaper i konsernet er i praksis den klare hovedregel. I større eiendomskonsern har man gjerne samlet alle de ansatte i et eget tjenesteselskap, ofte kalt «managementselskap», hvor både økonomi- og administrasjonsfunksjoner, forretningsutvikling og vaktmestertjenester leveres til samtlige selskaper i konsernet. Dette er salg av avgiftspliktige tjenester, og det skal følgelig beregnes merverdiavgift.

En organisering med omsetning av tjenester fra et managementselskap uten fellesregistrering vil innebære at de eiendomsselskapene som ikke driver fullt ut avgiftspliktig virksomhet ikke får full fradragsrett for inngående merverdiavgift. I slike tilfeller vil merverdiavgiften på tjenestene blir en (delvis) kostnad. Dette vil eksempelvis være tilfelle for et selskap som leier ut boliger, eller har leietakere som ikke driver avgiftspliktig virksomhet (f.eks. lege, tannlege, undervisning e.l.), slik at utleier verken har rett eller plikt til å beregne merverdiavgift på leievederlaget.

Erfaringsmessig blir heller ikke alle tjenestene som leveres fra managementselskapet fakturert til de ulike eiendomsselskapene i konsernet. Konsekvensen av dette er at managementselskapet ofte drives med underskudd. Manglende utfakturering viser seg særlig i de tilfeller eiendomsselskapene ikke driver (fullt ut) avgiftspliktig virksomhet, slik at ikke (all) inngående merverdiavgift kan fradragsføres.

Næringsdrivende er forpliktet til å beregne utgående merverdiavgift på leverte varer og tjenester, selv om det ikke kreves betaling. Vår erfaring er at avgiftsmyndighetene i større grad er blitt oppmerksom på denne problemstillingen, og bruker betydelig med tid på å undersøke managementselskapenes (reelle) omsetning til eiendomsselskapene i konsernet, og de har særlig fokus på de eiendomsselskapene som ikke har (full) fradragsrett for inngående merverdiavgift, typisk utleie til privatpersoner, legekontor mv. Ved en etterberegning av økt utgående merverdiavgift fra managementselskapet til eiendomsselskapene vil konsernet sitte igjen med en merverdiavgift som ikke kan fradragsføres (fullt ut), og som derfor blir en ekstra kostnad.

Løsningen

Spørsmålet blir etter dette om det er mulig å organisere virksomheten på en måte som gjør at den ikke-fradragsberettigede merverdiavgiften reduseres.

Vår erfaring er at det er merverdiavgiften på faktureringen av lønnskostnadene i managementselskapet som er den største enkeltstående faktoren som medfører at organiseringen gir en merverdiavgiftskostnad. En mulig løsning kunne vært å operere med delt ansettelse for samtlige ansatte mellom de ulike eiendomsselskapene. Dette vil imidlertid være en lite fleksibel løsning da eiendomsselskapene vil ha ulike behov for managementtjenester i selskapenes ulike faser.

En fellesregistrering vil derimot gi konsernet samme effekt knyttet til merverdiavgift på lønnskostnadene, da omsetningen mellom selskapene ikke lenger vil være avgiftspliktig. En slik fellesregistrering er også en oppfyllelse av formålet med reglene, nemlig at den selskapsrettslige organiseringen ikke skal medføre uheldige avgiftsmessige konsekvenser. En løsning med å fellesregistrere virksomhetene vil riktignok normalt redusere fradragsretten for managementselskapet, men denne (negative) effekten vil erfaringsmessig være betydelig mindre enn den reduserte kostnaden for den ikke-fradragsberettiget merverdiavgiften for eiendomsselskapene i konsernet.

Vår erfaring er at eiendomskonserner kan spare til dels store beløp i redusert merverdiavgift ved å fellesregistrere selskaper i konsernet. Normalt vil rådgivning av denne typen kun gi et anslag over hvilke besparelser som kan oppnås, men ved en vurdering av fellesregistrering er det fullt mulig å beregne besparelser ved ulike sammensetninger av en fellesregistrering for å se hvilke økonomiske effekter dette vil gi. Vi har lang erfaring med å bistå eiendomskonserner og tar gjerne en prat hvis du vil se på hvilke muligheter som finnes!

 

Publisert: mandag, 25 oktober 2021.


AKTUELT
Nyheter 

Hjemmekontor – hvilke regler gjelder?

Advokatfullmektig Ingrid Alida Dovland er fast spaltist i Fædrelandsvennen. Ingrid har skrevet en dagsaktuell artikkel om «hjemmekontor». Dersom bedriften ønsker økt bruk av hjemmekontor, bør ledelsen vurdere behovet og opprette retningslinjer for bruken.

Den endrede arbeidshverdagen har ført til økt bruk av digitale verktøy, og dermed også medført økt effektivitet og fleksibilitet for mange. Dersom bedrifter ønsker å videreføre bruken av hjemmekontor, bør det vurderes hvordan man best bør gå frem for å sikre et forsvarlig arbeidsmiljø og en forsvarlig drift.

Les mer på Fædrelandsvennen (abo): https://www.fvn.no/aktuelt/i/wOvoQd/hjemmekontor-hvilke-regler-gjelder

Publisert: tirsdag, 28 september 2021.


AKTUELT
Nyheter 

Koronavaksine til barn – hvem bestemmer?

Vår advokatfullmektig Ingrid Alida Dovland er ny spaltist i Fædrelandsvennen, og skal skrive artikler om ulike dagsaktuelle temaer som berører juridiske spørsmål og utfordringer. Artiklene blir publisert hver 6. uke.

Denne uken har hun skrevet en artikkel som gjelder spørsmålet om det er barnet eller foreldrene som har kompetansen til å samtykke til hvorvidt barnet skal vaksineres mot Covid-19.

Les mer på Fædrelandsvennen (abo): https://www.fvn.no/aktuelt/i/g6vb8q/koronavaksine-til-barn-hvem-bestemmer

Publisert: mandag, 13 september 2021.


AKTUELT
Ny advokatfullmektig i Tofte!
Nyheter 

Ny advokatfullmektig i Tofte!

Ingrid Alida Dovland er ansatt som advokatfullmektig i Advokatfirma Tofte!

Ingrid vil jobbe innenfor flere ulike rettsområder, men skal primært jobbe innenfor fast eiendom og entreprise.

I løpet av studietiden har Ingrid vært trainee hos kjente advokatfirma som Bahr, Grette og PWC.
Hun fullførte sin mastergrad i rettsvitenskap ved Universitetet i Tromsø våren 2019, og skrev masteroppgave om «den ulovfestede adgangen til å fremme direktekrav i entrepriseretten».
Etter fullført studie har hun jobbet 2 år som advokatfullmektig hos Advokatfirmaet Haavind hvor hun har arbeidet mye med tvisteløsning og entreprise.

Ingrid gleder seg til å være en del av et fremoverlent, faglig sterkt og allsidig advokatfirma med spisskompetanse innenfor en rekke ulike bransjeområder.

Hun gleder seg til å bli bedre kjent med både kunder, kollegaer og øvrige aktører.

Hun startet i jobben 1. september 2021

Publisert: mandag, 6 september 2021.


AKTUELT
Nyheter 

Hva med den digitale arven vår?

Hva vi eier og hvor etterlatte kan finne det, det har endret seg i takt med digitaliseringen.

Flere har nå kryptovaluta og andre digitale penger, kryptokunst, dokumenter og bilder, samt brukerkonti og rettigheter som arvingene ikke vet eksisterer.

Senioradvokat Elisabeth Finsnes har skrevet om hva vi bør tenke på utover fast eiendom og bankkontoer – og viktigheten av å ha et testament som sier noe om alle våre eiendeler, både fysiske og digitale.

Les mer på Fædrelandsvennen (ekstern lenke – abonnement):

https://www.fvn.no/aktuelt/i/k6MLwX/naar-doedsboet-skal-gjoeres-opp-hva-med-den-digitale-arven

Ved spørsmål til artikkelen eller annet kan advokatene i Advokatfirma Tofte selvsagt kontaktes for mer informasjon.

Publisert: tirsdag, 24 august 2021.


AKTUELT
Nyheter 

Når ektefelle eller samboer dør – hva da?

Elisabeth Finsnes er senioradvokat i Advokatfirma Tofte AS og spaltist i Fædrelandsvennen. Hun har erfaring fra flere rettsområder, og spesielt god kompetanse innenfor arbeidsrett. Hver femte uke skriver hun om forskjellige juridiske problemstillinger. Denne uken er temaet arv.

«Vet du hvor mye du arver hvis din ektefelle eller samboer dør før deg? Har du tenkt på hvordan du og din ektefelle/samboer kan sikre at den som lever lengst kan fortsette å bo i felles bolig, selv om dere har særkullsbarn (barn med andre enn nåværende ektefelle/ samboer)?»

Adv. Elisabeth Finsnes går gjennom hovedreglene når slik problemstilling oppstår (ekstern lenke – abonnement):

https://www.fvn.no/article/i/17MoWB/spaltist-naar-ektefelle-eller-samboer-doer-hva-da

Ved spørsmål til artikkelen eller annet kan advokatene i Advokatfirma Tofte selvsagt kontaktes for mer informasjon.

Publisert: torsdag, 22 juli 2021.


AKTUELT
Åpningstider sommer 2021
Nyheter 

Åpningstider sommer 2021

I sommer har vi noe redusert åpningstid.

Vi har åpent mandag til fredag fra kl. 0900 til kl. 1500 i ukene 28, 29 og 30.

God sommer!

Publisert: tirsdag, 13 juli 2021.


AKTUELT
Mange virksomheter er satt på prøve!
Nyheter 

Mange virksomheter er satt på prøve!

Eurojuris Informerer har flere nyttige artikler med fokus på virksomheter under press

Mange er på en eller annen måte påvirket av pandemien, og her får du gode råd på veien. Sliter du økonomisk? Har virksomheten behov for omorganisering, permittering eller oppsigelser? Og ikke minst hvilke krav som stilles til styret? God lesing!

 

 

Publisert: torsdag, 8 juli 2021.


AKTUELT
Nye arbeidsflater gir nye muligheter!
Nyheter 

Nye arbeidsflater gir nye muligheter!

Digitalisering og implementering av nye arbeidsprosesser gjør at vi når ut til hele landet med effektiv tidsbruk, og minimalt med reisekostnader. Nå holder advokatene kurs og forelesninger fra Baneheia Park.

Denne uken har Leif Oscar Olsen gjennomført webinar for nesten 1500 påmeldte! Det er utrolig spennende å være med på de endringene som har skjedd det siste året, sier Olsen. Webinaret ble holdt for Statsforvalteren i Oslo og Viken med tema: «Taushetsplikt og samarbeid på tvers av tjenestene», hvor målgruppen var alle som jobber i tjenester hvor man samarbeider med andre tjenester, som f eks ansatte i NAV kontor, Helse- og omsorgstjenesten, barnevern, barnehager, skoler og bolig.

Olsen har erfart at bruken av Teams har gitt oss unike muligheter, da dette er en effektiv måte å møte mange mennesker på. Han har også i løpet av det siste året hatt flere Teams-forelesninger for barnevernsansatte i Agder, for Statsforvalteren i Agder og for Universitetet i Agder.

Advokatfirma Tofte har jobbet godt med digitale arbeidsprosesser det siste året. Spesielt bruken av Teams har gitt oss unike muligheter overfor klienter, samarbeidspartnere og andre oppdragsgivere. Tofte er opptatt av å være i utvikling for å møte dagens og fremtidens behov hos sine klienter.

Publisert: fredag, 18 juni 2021.


AKTUELT
Page 2 of 13
1 2 3 4 13

Advokatfirma Tofte AS
Telefon +47 38 17 70 00 - Telefaks +47 38 17 70 01
Postboks 759, 4666 Kristiansand - Org.nr.: 926 311 999 MVA
E-post post@advtofte.no

© 2019 Advokatfirma Tofte AS- Personvern
Utviklet av Egde Consulting AS