Nyheter 

Nye regler for kortidsutleie i borettslag og sameier. Kan styret nekte deg å leie ut via Airbnb?

Det er blitt stadig mer utbredt å drive med utleie av boligen på kortidsbasis via tjenester som Airbnb. Er dette tillatt eller kan styret nekte slik utleie i borettslag og eierseksjonssameier?

I eierseksjonssameier har det hittil vært fri adgang til utleie også på kortidsbasis. Dette fulgte av eierseksjonsloven § 24 som gir seksjonseier full rettslig rådighet over egen seksjon.

I borettslag har regelen vært den motsatte. Borettslagsloven bygger på prinsippet om at andelseieren selv skal bo i boligen. Skal andelshaveren leie ut hele boligen kreves det styrets samtykke, jf borettslagsloven § 5-4. I tillegg må andelseier selv ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf borettslagsloven § 5-5.

Kortidsutleie har ikke vært særskilt regulert i de to lovene.

Utleie på korttidsbasis kan by på utfordringer for de andre beboerne. Samtidig blir privat utleie ansett som et positivt innslag i den nye delingsøkonomien. Likefullt har flere land og storbyer innført begrensninger på slik utleie.

Den 10. april i år ble det vedtatt nye regler om kortidsutleie i borettslag og sameier. De nye reglene, som trer i kraft 1.1.2020, oppstiller klarere rammer for slik utleie.

Med korttidsutleie menes her utleie i inntil 30 dager døgn sammenhengende. Utleieforhold som varer lenger enn 30 dager omfattes ikke av de nye reglene. For bruksoverlating og all annen utleie av lengre varighet vil de gamle reglene fortsatt gjelde.

De nye reglene for eierseksjonssameier

For eierseksjonssameier er det innført et nytt syvende ledd i eierseksjonsloven § 24 som oppstiller en begrensning i adgangen til kortidsutleie. Kortidsutleie utover 90 dager skal ikke lenger være tillatt. I praksis vil ikke regelen gjøre noe større innhugg i adgangen til kortidsutleie. For eksempel vil det fremdeles være tillatt å leie ut leiligheten gjennom en hel sommer og i alle høytidene.

Endringen er først og fremst ment å forhindre at profesjonelle aktører skal kunne drive det som kan sies å være rene leilighetshoteller i boligsameier.

Sameiet kan med to tredjedels flertall vedtektsfeste en kortere eller lengre utleieperiode men da slik at utleieperioden minimum kan begrenses til 60 dager og maksimum 120 dager. Sameiet er således gitt et nokså lite spillerom for å kunne vedtektsfeste fravikende regler.

De nye reglene for borettslag

For borettslag er reglene myket opp i forhold til hovedregelen ovenfor. Gjennom en ny bestemmelse i borettslagsloven § 5-4 er det bestemt at andelseieren skal kunne leie ut boligen i inntil 30 dager i løpet av året. Regelen innebærer at andelseieren heller ikke trenger å innhente samtykke fra styret i forkant av slike leieforhold.

Muligheten til å vedtektsfeste en annen grense finnes ikke i borettslag. Sameiet er følgelig avskåret fra kunne vedta begrensninger i adgangen til kortidsutleie i forhold til det som følger av loven.

Ordensregler og hensynet til andre beboere.

I både borettslag og sameier vil eier fortsatt ha ansvaret for at leietaker overholder lov, vedtekter og husordensregler og på den måten hensynta øvrige eiere og beboere. Korttidsutleie som påfører andre i boligselskapet skade eller ulempe på urimelig eller unødvendig måte, vil selvsagt ikke være lovlig.

Publisert: mandag, 30 september 2019.


AKTUELT
Stillinger som advokat/advokatfullmektig i Kristiansand
Nyheter 

Stillinger som advokat/advokatfullmektig i Kristiansand

Vi er på jakt etter dyktige advokater og advokatfullmektiger.

Advokatfirma Tofte DA søker etter 1-2 dyktige advokater/advokatfullmektiger med noe erfaring.

For nærmere opplysninger om stillingene kontakt:

Adv. Karl Kr. Lofstad, mobil 930 40 876 eller e-post: kl@advtofte.no

 

Søknad med CV og vitnemål bes lastet opp på https://app.cvideo.no/stilling/1870

Søknadsfrist 25. september 2019.

Publisert: tirsdag, 10 september 2019.


AKTUELT
Nyheter 

Ny uttalelse fra EFTA-domstolen om vilkårene for erstatning for den positive kontraktsinteresse i offentlige anskaffelser

I forbindelse med Høyesteretts behandling av den såkalte Fosen-Linjen-saken, ble det på ny rettet spørsmål til EFTA-domstolen om lovligheten av vilkårene for erstatning for den positive kontraktsinteresse i offentlige anskaffelser. EFTA-domstolens svar på henvendelsen fra Høyesterett retter tilsynelatende opp tidligere oppsiktsvekkende uttalelse i samme sakskompleks.

Ved behandlingen av saken i Frostating lagmannsrett i 2017 ble det stilt spørsmål til EFTA-domstolen om hvilke krav EUs håndhevelsesdirektiv stilte til nasjonale regler om erstatning for tap lidt som følge av en offentlig oppdragsgivers brudd på regelverket for offentlige anskaffelser. EFTA-domstolen uttalte da at et enkelt brudd på regelverket i seg selv er nok til å utløse erstatningsansvar, forutsatt at de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.

Denne uttalelsen har i ettertid blitt kritisert. Dersom EFTA-domstolen skulle bli tatt på ordet, ville den praksisen som fulgte av Høyesteretts avgjørelse i Nucleus-saken fra 2001 måtte endres. Det vil si at det ikke lenger ville bli stilt som betingelse for erstatningsansvar at den offentlige oppdragsgiver har gjort en vesentlig feil. Ethvert brudd på regelverket  ville da være tilstrekkelig for tilkjenning av erstatning for positiv kontraktsinteresse.

Lagmannsretten tok imidlertid ikke EFTA-domstolens uttalelse til følge, og opprettholdt praksisen fra Nucleus-dommen fra 2001. Lagmannsretten la dermed til grunn at det fortsatt er et krav om at oppdragsgiver må ha gjort en vesentlig feil for å tilkjenne erstatning for positiv kontraktsinteresse.

Avgjørelsen ble anket til Høyesterett som på nytt ba EFTA-domstolen om råd. Denne gangen var spørsmålet hvorvidt Håndhevelsesdirektivet krever at ethvert brudd på regelverket om offentlige anskaffelser kan utløse erstatningsansvar.

EFTA-domstolen svarte denne gangen avkreftende på spørsmålet:

«I lys av det ovenstående finner EFTA-domstolen at svaret på det forelagte spørsmål må bli at håndhevelsesdirektivet artikkel 2 nr. 1 bokstav c ikke krever at ethvert brudd på regelverket for offentlige anskaffelser i seg selv er tilstrekkelig til å tilkjenne erstatning for tap av fortjeneste til personer som har blitt skadelidende som følge av en overtredelse av EØS-regler om offentlige anskaffelser.»

Uttalelsen medfører at EFTA-domstolens synspunkt tilsynelatende ikke er like strengt overfor offentlige oppdragsgivere som den første uttalelsen ga uttrykk for. EFTA-domstolens uttalelse kan tyde på at Høyesteretts praksis etter Nucleus-dommen likevel kan være i tråd med Håndhevelsesdirektivet.

Høyesterett startet behandlingen av saken denne uken. Hvordan Høyesterett vil forholde seg til uttalelsen får vi vite når dommen foreligger, sannsynligvis i løpet av september. Kanskje får vi også en presisering av erstatningsvilkårene fra 2001. Vi vil komme tilbake med resultatet og dets betydning når dette foreligger.

Publisert: torsdag, 29 august 2019.


AKTUELT
Ny senioradvokat i Tofte
Nyheter 

Ny senioradvokat i Tofte

Vi er glade for å ønske Elisabeth Finsnes velkommen som ny senioradvokat i Tofte.

Elisabeth kommer fra Kommuneadvokaten i Kristiansand, hvor hun har jobbet i ca. 20 år, de siste 5 årene som leder av kontoret. Som kommuneadvokat har hun i tillegg til lederoppgaver jobbet mye med arbeidsrett, erstatningsrett, barnevern og generelle kommunal- og forvaltningsrettslige oppgaver.

I Tofte vil Elisabeth både gå inn i Faggruppen for arbeidsrett og Faggruppen for offentlig rett, og i Eurojuris vil hun delta i Faggruppen for arbeidsrett.

Vi ønsker Elisabeth hjertelig velkommen og gleder oss til å ha henne med på laget!

Publisert: torsdag, 8 august 2019.


AKTUELT
Åpningstider sommer 2019
Nyheter 

Åpningstider sommer 2019

I sommer har vi noe redusert åpningstid.

Vi har åpent mandag til fredag fra kl. 0900 til kl. 1500 i ukene 28, 29 og 30.

God sommer!

Publisert: fredag, 5 juli 2019.


AKTUELT
Nyheter 

Rett til vederlagsjustering ved uriktige opplysninger

Avgjørelsen pålegger byggherre et strengt ansvar for uriktige opplysninger i konkurransegrunnlaget, og kan synes å oppstille en noe lavere terskel for entreprenørens tolkning av konkurransegrunnlaget enn det som følger av enkelte tidligere avgjørelser innenfor dette området.

Den 2. mai 2019 avsa Høyesterett dom i en sak om vederlagsjustering som følge av en betydelig økning i sprengningsvolumet i forhold til det entreprenøren hadde lagt til grunn for prisingen av sprengningsarbeidene.

Bakgrunnen for saken var at Statens vegvesen (byggherre) hadde engasjert en entreprenør for å bygge ut en ny veiparsell. Prosjektet ble utført som en utførelsesentreprise med enhetspriser, og var basert på NS 8406:2009.

I konkurransegrunnlaget var det blant annet opplyst at massenes volum ved sprengning i veilinjen utgjorde 110 000 m3. Videre var det opplyst at areal for rensk av bergoverflate utgjorde 24 000 m2. Det viste seg senere at det faktiske arealet utgjorde omkring 48 000 m2. I tillegg hadde Statens vegvesen utarbeidet tverprofiler for hver tiende meter på strekningen som viste hvilke sprengningshøyder entreprenøren kunne forvente langs strekningen.

Entreprenøren valgte å kalkulere sprengningsarbeidene basert på en gjennomsnittlig sprengningshøyde med bakgrunn i opplysningene om massevolum og areal, men det ble ikke sett hen til opplysningene i tverrprofilene. Dette medførte en vesentlig for høy sprengningshøyde, noe som innebar at sprengningsprisen var satt altfor for lavt.

Høyesterett tok utgangspunkt i at avtaler mellom næringsdrivende skal tolkes objektivt, og at byggherren bærer risikoen for at opplysningene i konkurransegrunnlaget er korrekte, mens entreprenøren bærer risikoen for egne kalkyler.

Spørsmålet ble deretter om konkurransegrunnlaget gav entreprenøren klar nok informasjon til å beregne sprengningsarbeidene, og om entreprenøren hadde opptrådt som en normalt forstandig tilbyder i forbindelse med kalkuleringen.
Høyesterett kom til at kalkulasjonsmetoden (gjennomsnittsberegning av sprengningshøyder) lå innenfor det som kunne forventes av en normalt forsvarlig tilbyder. Videre uttalte Høyesterett at det var en nær indre sammenheng mellom opplysningene om volum og areal, og at posten for rensk av bergoverflate derfor var relevant for kalkulasjonen av sprengningsarbeidene. Høyesterett fant heller ikke at tverrprofilene gav tilstrekkelig grunnlag for å korrigere prisen, og at opplysningene i tverrprofilene uansett ikke rokket ved at det var gitt en faktisk uriktig opplysning.

Høyesterett kom på denne bakgrunn til at byggherren hadde gitt en uriktig opplysning som hadde hatt betydning for entreprenørens prising, og entreprenøren hadde derfor krav på vederlagsjustering.

Publisert: onsdag, 3 juli 2019.


AKTUELT
Nyheter 

Arvepakter

Utgangspunktet i norsk rett er at testator fritt kan endre eller tilbakekalle sitt testament. Et unntak fra dette er såkalte arvepakter.

Utgangspunktet i norsk rett er at testator fritt kan endre eller tilbakekalle sitt testament. Et unntak fra dette er såkalte arvepakter. En arvepakt er en testamentarisk disposisjon som arvelater har forpliktet seg til ikke å endre eller tilbakekalle i henhold til arveloven § 56 første ledd.

Normalt vil det fremgå klart av et testament at det er «ugjenkallelig». I desember 2018 prosederte imidlertid vår advokat Svein A. Hagen en sak for Høyesterett, der konklusjonen ble at arvepakt/ugjenkallelighet i visse tilfeller også kan innfortolkes i testament (HR-2018-2424-A).

Dersom du vil lese mer om arvepakter generelt og konsekvensene av Høyesteretts dom om innfortolking, kan du lese artikkelen til advokatfullmektig Helle C. Lineikro i siste utgave av Eurojuris informerer:

Eurojuris Informerer nr. 2 / 2019 «Arvepakter»

Publisert: onsdag, 26 juni 2019.


AKTUELT
Nyheter, Nyhetsbrev 

Eurojuris informerer nr. 2/2019 – «Arv og skifte»

Eurojuris Norge er ute med et nytt nummer av Eurojuris Informerer og temaet denne gangen er arv og skifte. «Å ta stilling til hva som skal skje med de verdier du eier og disponerer, etter at du har gått bort, er for mange svært vanskelig. Når og hvordan skal det […]

Eurojuris Norge er ute med et nytt nummer av Eurojuris Informerer og temaet denne gangen er arv og skifte.

«Å ta stilling til hva som skal skje med de verdier du eier og disponerer, etter at du har gått bort, er for mange svært vanskelig. Når og hvordan skal det planlegges? Hva er riktig og rettferdig? Hvem vil best forvalte verdiene?»

Årets andre utgave finner dere her. God lesing!

Eurojuris Norge utgir artikkelserien Eurojuris Informerer. Gjennom disse utgivelsene ønsker vi å gi våre kunder og forbindelser innsikt i relevante og praktiske temaer på utvalgte rettsområder. Artiklene tar ikke sikte på å gi en fullstendig og uttømmende redegjørelse av de emnene som behandles, men er ment til opplysning og veiledning for våre lesere.

Våre advokater svarer gjerne på spørsmål og påtar seg gjerne oppdrag relatert til artiklene.

Ønsker du å få tilsendt publikasjonen direkte på e-post, kan du sende oss en e-post på post@advtofte.no så vil vi distribuere utgavene til deg ettersom de publiseres. Eurojuris publiseres 4 ganger i året.

Publisert: onsdag, 26 juni 2019.


AKTUELT
Nyheter 

Om dialog i tilbudskonkurranser og risikofordeling i entreprisekontrakter

Kjell Fredvik gav en innføring i reglene om dialog ved tilbudskonkurranser.

Advokatene Kjell Fredvik og Andreas Dale holdt i dag foredrag i Næringsforeningen i Kristiansandsregionen.

Kjell Fredvik gav en innføring i reglene om dialog ved tilbudskonkurranser. Ved innføring av tilbudskonkurranse som ny konkurranseform ved offentlige anskaffelser, er adgangen til dialog i forbindelse med gjennomføring av konkurransen betydelig utvidet. Sentrale problemstillinger er hvilke rammer som gjelder for oppdragsgivers dialog, herunder hvem oppdragsgiver kan ha dialog med, hva oppdragsgiver kan ha dialog om og hvordan de ulike typene dialog skal gjennomføres.

Andreas Dale foretok en gjennomgang av de mest sentrale vederlagsformatene som benyttes i bygge- og anleggsprosjekter, med fokus på hvilken betydning valget av vederlagsformat har for risikofordelingen mellom partene. Det ble særlig fokusert på hvordan risikoen kan endre seg betydelig ved kombinasjon av ulike vederlagsformater.

Publisert: tirsdag, 30 april 2019.


AKTUELT
Page 2 of 7
1 2 3 4 7

Advokatfirma Tofte DA
Telefon +47 38 17 70 00 - Telefaks +47 38 17 70 01
Postboks 759, 4666 Kristiansand - Org.nr.: 894 290 102 MVA
E-post post@advtofte.no

© 2019 Advokatfirma Tofte DA- Personvern
Utviklet av Egde Consulting AS