Nyheter 

Høyesterett om erstatning ved rådighetsmangel: Verdireduksjon – ikke utbedringskostnadene

Den 9. mars 2017 avsa Høyesterett dom i en sak som gjaldt erstatning for mangel ved salg av fast eiendom.

Til eiendommen hørte det med et loft hvor det var innredet to hybler. I motsetning til hva kjøperne hadde grunn til å tro, var hyblene på loftet ikke godkjente for beboelse. Partene var enige om at forholdet utgjorde en mangel og at kjøper hadde krav på erstatning. Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde krav på erstatning for utbedringskostnadene, som utgjorde 1,6 millioner kroner, eller om kun verdireduksjonen skulle erstattes. Verdireduksjonen for eiendommens markedsverdi ble anslått til ca. kr 650 000. Med andre ord en betydelig forskjell.

Høyesteretts flertall på tre dommere kom i likhet med lagmannsretten til at erstatningen måtte fastsettes med utgangspunkt i verdireduksjonen som rådighetsmangelen medførte. Denne, og ikke utbedringskostnadene, ga det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap, selv om utbedringskostnadene ville ha blitt høyere enn verdireduksjonen. Dette gjaldt uavhengig av om kjøperne ville komme til å utbedre eller ikke. Det ble vist til hensynet til hva som var økonomisk forsvarlig, berikelsessynspunkter og sammenhengen i avhendingslovens regler.

Dommen fastslår således at en kjøper som oppdager rådighetsmangel ikke kan belage seg på å få dekket utbedringskostnaden. Høyesterett avslutter imidlertid med å si at dette gjelder når utbedringskostnaden klart overstiger mangelens betydning for eiendommens markedsmessige verdi. Hvorvidt Høyesterett her har ment at det kun er i slike tilfeller at verdireduksjonen skal legges til grunn fremstår som noe uklart.

Av: Advokat Sven Farbrot

Publisert: mandag, 27 mars 2017.


AKTUELT
Nyheter, Nyhetsbrev 

Hvem har ansvar for skader i bolig oppstått etter kjøp, men før overtakelse?

Høyesterett avsa den 15. februar 2017 dom i en sak som gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av leilighet hvor det oppsto fuktskade i perioden mellom besiktigelsen (kjøp) og kjøpernes overtakelse av eiendommen. Spørsmålet for Høyesterett var om det var selger eller kjøper som hadde ansvaret for skaden i et slikt tilfelle.

I forbindelse med kjøpet av leiligheten ble det opplyst at badene var fra 1995 og at disse ikke oppfylte kravene til våtrom. De sakkyndige hadde imidlertid ikke funnet fuktskader på badet. Etter ca. 1 uke etter kjøpet oppsto det vannlekkasjer. Årsaken til lekkasjene skyldtes blant annet feil/svakheter ved tettingen av slukene. I forbindelse med overtakelsen holdt kjøper tilbake penger og tvisten var et faktum.

Høyesterett kom til at kjøpers tilbakehold av kjøpesum var rettmessig. Høyesterett konkluderte slik:
«Uansett hvordan man måtte vurdere det økonomiske, er det etter mitt syn ikke grunnlag for å fravike kontrakten – og lovens – utgangspunkt om at leiligheten skulle ha vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». At skjulte feil og svakheter ved badene gir seg utslag i nye skader før overtakelsen, er dermed omstendigheter selgerne er nærmest til å bære risikoen for i et tilfelle som her hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en eksisterende skade.»

Høyesterettsavgjørelsen avklarer således at «som den er» forbehold i kjøpskontrakten ikke fritar selger for ansvar for skader som oppstår etter kjøp, men før overtakelse.

Av advokat Sven Farbrot

Publisert: onsdag, 15 mars 2017.


AKTUELT
Nyheter, Nyhetsbrev 

Ny Høyesterettsdom: Store konsekvenser ved manglende tinglysning

Den 5. januar 2017 avsa Høyesterett dom i den såkalte Sønnichsen-saken – med et hardtslående resultat for Forusstranda Næringspark AS.

Etter Overdragelse og fisjoner av eiendommer i 1988 og 1992 ble ikke skjøtene tinglyst. Høyesterett kom til at på grunn av den manglende tinglysningen kan konkursboet ta beslag i fem eiendommer som Forusstranda Næringspark AS på dette tidspunkt var eier av. Verdien av konkursboets beslag er over 100 millioner kroner.

Saksforholdet i saken var at Forusstranda Næringspark AS kjøpte fem eiendommer i 2003. Disse eiendommene ble i 1988 og 1992 fisjonert ut fra Sønnichsen AS til to selskaper, uten at disse overføringene ble tinglyst.  Det ble heller ikke foretatt noen tinglysning når Forusstranda Næringspark AS kjøpte eiendommene i 2003. Bakgrunnen for dette var at Forusstranda Næringspark AS ønsket å realisere eiendommene og overskjøte disse direkte til kjøpere for å spare dokumentavgift. Da Sønnichsen AS gikk konkurs i 2012 hadde selskapet fortsatt grunnbokshjemmelen til eiendommene.

Høyesterett konkluderte med at en overføring ved fisjon måtte omfattes av begrepet «rett som er stiftet ved avtale» i tinglysingsloven § 23. Forusstranda Næringspark AS hadde da ikke rettsvern overfor konkursboet til den opprinnelige overdrageren, som fortsatt hadde grunnbokshjemmel til eiendommene. Dette til tross for at det ikke var noen tvil om at Forusstranda Næringspark AS var reell eier av eiendommene.

Forusstranda Næringspark AS tapte verdier for over 100 millioner kroner som følge av den manglende tinglysningen. Dommen viser med andre ord hvor viktig det er med tinglysning: Man må tinglyse sitt erverv for å få rettsvern mot blant annet kreditorbeslag – uavhengig av om man kan bevise at man i realiteten er rette eier.

Ta kontakt med advokat Sven Farbrot for mer informasjon om viktigheten av og behovet for tinglysning.

Publisert: onsdag, 8 mars 2017.


AKTUELT
Nye partnere
Nyheter 

Nye partnere

Vi har gleden av å informere om at advokatene Sven Farbrot og Andreas Dale med virkning fra 1. januar 2017 har tiltrådt som partnere i Advokatfirma Tofte DA.

Farbrot har vært ansatt som fast advokat i Advokatfirma Tofte DA siden 2013 og bistår klienter særlig innen bygg- og anlegg, fast eiendom, kontraktsrett og vassdrags- og energirett.

Dale har vært ansatt som fast advokat i Advokatfirma Tofte DA siden 2012 og bistår klienter særlig innen bygg- og anlegg, fast eiendom, plan- og bygningsrett og kontraktsrett.

Publisert: mandag, 2 januar 2017.


AKTUELT
Nyheter 

Forslag om forenklinger i aksjeloven

Et offentlig oppnevnt utvalg har foreslått en rekke forenklinger i aksjeloven. Bakgrunnen for forslaget er et ønske om å lette de økonomiske og administrative byrdene for næringslivet og da særlig for små og mellomstore bedrifter.

Forslagene til forenkling omfatter blant annet det følgende:

  • Minste tillatte aksjekapital reduseres fra kr 30 000 til kr 1.
  • Det vil ikke være nødvendig å utarbeide åpningsbalanse selv om et selskap stiftes med tingsinnskudd.
  • Kravet om handleplikt for styret dersom egenkapitalen blir lavere enn 50 % av aksjekapitalen bortfaller.
  • Styrets handleplikt videreføres i de tilfellene der egenkapitalen blir uforsvarlig, men slik at styret i disse tilfeller pålegges å utarbeide en plan for å rette på forholdet. Styret må videre informere aksjeeierne, men det vil ikke være nødvendig å innkalle til generalforsamling så fremt styret mener de foreslåtte tiltakene er tilstrekkelige.
  • Reglene om avtale mellom selskapet og aksjonær eller aksjonærs nærstående (aksjeloven §3-8) endres vesentlig. Kravet om redegjørelse og øvrig saksbehandling etter aksjeloven bortfaller, men erstattes av nye informasjonsregler om vesentlige transaksjoner og notekrav etter regnskapsloven.
  • Kravet om avviklingsbalanse ved oppløsning av selskap foreslås avviklet.
  • Det åpnes for bruk av elektronisk kommunikasjon i større omfang.

    Forslagene sendes nå ut på høring. Det antas at reglene vil bli behandlet av Stortinget i løpet av våren, og at lovendringene vil kunne tre i kraft fra sommeren 2017.

    Ta gjerne kontakt med advokat Hans Erdvik eller advokat Karl Kristian Lofstad dersom du har behov for bistand i forbindelse med selskapsrettslige forhold.

Publisert: onsdag, 7 desember 2016.


AKTUELT
Nyheter 

Forslag til endringer i vannressursloven

Olje- og energidepartementet har i dag sendt på høring forslag til endringer i vannressursloven.

I høringsforslaget foreslås endringer på fire områder.

For det første foreslås endringer i vannressursloven som gir kommunene myndighet til å fatte vedtak om konsesjon til vannkraftverk med inntil 1 MW installert effekt. Arbeidet er en oppfølgning av varselet i energimeldingen (Meld. St. 25 (2015-2016)) at departementet hadde startet et lovarbeid med sikte på å innføre hjemmel i vannressursloven som gir kommunene myndighet til å gi utbyggingstillatelse til mindre kraftverk.

For det andre foreslår departementet endringer om konsesjonsplikt, aktsomhetsplikt og forvalteransvar for grunnvann. Bakgrunnen er nødvendigheten av et regelverk som er tilpasset den betydelige økte aktiviteten i samfunnet knyttet til grunnvann. Gjeldende konsesjonsplikt har vist seg vanskelig å praktisere. Det foreslås derfor å innføre en tilsvarende regulering for grunnvann som for vassdrag. Det foreslås også mindre endringer for at vannressurslovens regler skal bli mest mulig lik for vassdrag og grunnvann.

For det tredje er det foreslått å endre vannressurslovens bestemmelse om retting. Dette gjøres ved å foreslå en presisering av at vassdragsmyndigheten kan pålegge retting når det konstateres forhold i strid med loven eller vedtak i medhold av loven.

For det fjerde foreslår departementet å lovfeste en tilsvarende bestemmelse som i lakse- og innlandsfiskeloven om særlig beskyttelse av laksen ved tiltak i vassdrag.

Høringsforslaget, med høringsfrist 10. februar 2017, kan du lese her.

Av: Advokat Sven Farbrot

Publisert: fredag, 2 desember 2016.


AKTUELT
Nyheter 

Høyesterettsdom om feil i salgsoppgaven

Den 3. november 2016 avsa Høyesterett dom i en sak som gjaldt salg av en boligeiendom hvor det ikke ble opplyst i eiendomsmeglerens salgsoppgave at det manglet brukstillatelse for deler av eiendommen. Kjøperen fikk utbetalt prisavslag og erstatning fra selgerens eierskifteforsikringsselskap, som krevde sitt tap dekket av eiendomsmeglerens ansvarsforsikringsselskap.

Høyesterett kom til at en eiendomsmegler hadde samme ansvar overfor selgerens eierskifteforsikringsselskap for tap som skyldtes feil i salgsoppgaven, som en takstmann har for feil i taksten. Dommen avklarer således at informasjonsansvaret for feil i eiendomstakster – som Høyesterett har fastslått i to tidligere avgjørelser – også gjelder ved feil i en eiendomsmeglers salgsoppgave.

Det ble vist til at megleren har en lovbestemt plikt til å utarbeide salgsoppgave, og at det måtte ha vært påregnelig for ham at eierskifteforsikringsselskapet baserte forsikringen på at salgsoppgaven var riktig og fullstendig. Kravet til nærhet mellom megler og eierskifteforsikringsselskap var oppfylt. Meglerens lovbestemte uavhengighetsplikt kunne heller ikke føre til bortfall av ansvar for hans ansvarsforsikringsselskap, som ble holdt ansvarlig for tapet.

Hvordan bransjen nå vil innrette seg gjenstår å se.

Av: Advokat Sven Farbrot

Publisert: tirsdag, 29 november 2016.


AKTUELT
Page 10 of 10
1 8 9 10

Advokatfirma Tofte DA
Telefon +47 38 17 70 00 - Telefaks +47 38 17 70 01
Postboks 759, 4666 Kristiansand - Org.nr.: 894 290 102 MVA
E-post post@advtofte.no

© 2019 Advokatfirma Tofte DA- Personvern
Utviklet av Egde Consulting AS