Nyheter 

Ansvarlig søker – erstatningsansvar overfor tredjepart

Brudd på plikter som ansvarlig i byggeprosesser kan medføre erstatningsansvar – også overfor tredjepersoner. Høyesterett avsa dom i en sak om dette tidligere i vår.

1. Innledning

I bygge- og anleggsprosjekter er det ofte sammensatte kontraktsforhold hvor ulike ansvarsområder og interesser skal ivaretas. I tillegg har bygge- og anleggsprosjekter en klar side mot det offentlige, og derunder plan- og bygningsmyndighetene.

Høyesterett avgjorde for en tid tilbake en sak hvor spørsmålet var hvorvidt et arkitektselskap som hadde rollen som ansvarlig søker i et byggeprosjekt kunne bli erstatningsansvarlig overfor en privat tredjepart som følge av brudd på plikter etter plan- og bygningsreglene (HR-2020-312-A).

Avgjørelsen følger opp særlig to andre avgjørelser som Høyesterett har avsagt de senere årene – Rt. 2015 s. 276 (Bori-dommen) og HR-2017-1834-A (brancelledommen) – som begge omhandler erstatningsansvar overfor tredjeparter etter brudd på plikter etter plan- og bygningsreglene.

Nedenfor vil det bli gjort rede for hvilke rettslige utgangspunkter som gjelder for tilfeller hvor brudd på plan- og bygningsreglene har medført tap hos en tredjepart. Særlig vil det rettes søkelys mot den nylig avsagte dommen fra Høyesterett, og hvordan denne påvirker rettstilstanden.

 

2. Rettslige utgangspunkter

Et hovedskille i erstatningsretten går mellom erstatningsansvar overfor kontraktspart og erstatningsansvar utenfor kontraktsforhold. Det er det sistnevnte som er tema her.

Utgangspunktet for erstatningsansvar utenfor kontraktsforhold er at det må foreligge (1) et ansvarsbetingende forhold, (2) et økonomisk tap og (3) rettslig og faktisk årsakssammenheng mellom tapet og det ansvarsbetingende forholdet.

Ved tredjepartsskader og rene formuestap kan skadevolderens handlinger eller unnlatelser potensielt ramme en stor og ubestemt krets, ettersom den samme skadevoldende handling eller unnlatelse kan påvirke mange. Høyesterett har på bakgrunn av dette oppstilt visse avgrensninger for erstatningsansvaret. Dette omtales gjerne som en avgrensning av hvilke interesser som har erstatningsrettslig vern.

I blant annet Bori-dommen (Rt. 2015 s. 276) ble det foretatt en slik avgrensning av erstatningsansvaret. I den saken hadde et boligbyggelag påtatt seg oppgaven som ansvarlig utførende og kontrollerende for ombyggingen av en eldre bygning til leiligheter. Etter at kjøper hadde overtatt bygningen ble det avdekket en rekke feil og mangler. Opplysningene avgitt i kontrollerklæringene viste seg å være uriktige. Spørsmålet var om boligbyggelaget, i rollen som ansvarlig utførende og kontrollerende, var erstatningsansvarlige overfor kjøper, selv om boligbyggelaget ikke hadde noe direkte kontraktsforhold til kjøper. Den påstått ansvarsbetingende handlingen var bruddet på pliktene etter plan- og bygningsloven.

Høyesterett kom i den saken raskt til at de alminnelige vilkårene for erstatningsansvar forelå. Høyesterett brukte imidlertid betydelig mer tid på spørsmålet om boligbyggelaget likevel skulle unnslippe erstatningsansvar. Høyesterett la opp til at svaret på spørsmålet måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter ville inngå.

I Bori-dommen kom Høyesterett basert på disse faktorene til at boligbyggelaget var erstatningsansvarlige overfor kjøperne som følge av pliktbruddet. Høyesterett la særlig vekt på at reglene som var brutt også tok sikte på å beskytte de skadelidtes interesser og at skadelidte hadde en rimelig og berettiget forventning til å stole på den informasjon om byggets tilstand som ligger i at det er gitt brukstillatelse på grunnlag av gjennomført sluttkontroll. I tillegg vektla Høyesterett at mulighet for erstatningsansvar kunne bidra til å styrke rettsvernet for de interesser reglene skal beskytte og anspore til kvalitet ved utførelsen av oppdrag som ansvarlig.

Tilsvarende avgrensningsvurdering ble også foretatt i branncelledommen (HR-2017-1834-A). Denne saken gjaldt mangler ved oppføring av enebolig med separat hybelleilighet. Ansvarlig kontrollerende hadde gitt uriktige opplysninger til kommunen om brannskille mellom hybelleiligheten og resten av huset. Dette utgjorde én av flere mangler som ble oppdaget når eiendommen som hadde blitt solgt, ble solgt igjen. Høyesterett foretok en avgrensningsvurdering med samme utgangspunkter som i Bori-dommen. Høyesterett kom imidlertid denne gangen til at det ikke forelå erstatningsansvar som følge av brudd på pliktene som kontrollansvarlig.

I branncelledommen ble det blant annet lagt vekt på at det dreide seg om faktiske konsekvenser som var vesentlig annerledes enn i Bori-dommen. Det dreide seg om bygningstekniske feil som lot seg utbedre ved relativt begrensede kostnader. Feilene var ikke av en slik karakter at de ville gi grunnlag for heving. Prisavslagskravet som var fremmet var begrenset og bygde på et salg som hadde skjedd lenge etter at den kontrollansvarlige hadde utført sitt oppdrag. Høyesterett vektla også at pliktbruddets karakter og de øvrige forholdene skilte seg vesentlig fra den situasjonen som forelå i Bori-saken. I Bori-saken førte pliktbruddet til at det ble utstedt ferdigattest til et bygg som var fullstendig uegnet til beboelse. I brancellesaken førte ikke feilen til at kjøperne ble satt i en tilsvarende svært vanskelig stilling. Kjøperne hadde heller ikke i samme grad som i Bori-saken en rimelig og berettiget grunn til å stole på at ferdigattesten ga riktige opplysninger om eiendommens tilstand.

 

3. Ny avgjørelse fra Høyesterett – HR-2020-312-A

Som nevnt innledningsvis har Høyesterett nylig avsagt enda en avgjørelse som omhandler dette temaet.

Denne saken gjaldt fire nyoppførte boliger som viste seg å være beheftet med betydelige mangler. Manglene var særlig knyttet til utilfredsstillende bygningsmessig standard. Et arkitektfirma var ansvarlig søker på prosjektet. Arkitektfirmaet hadde imidlertid ikke sørget for at det var registrert noen ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner på prosjektet.

På samme måte som i både Bori-saken og brancellesaken, hadde ikke arkitektfirmaet noe kontraktsforhold med de skadelidte boligkjøperne. Arkitektfirmaet utførte sine oppgaver etter avtale med tiltakshaver.

Spørsmålet var om boligkjøperne kunne kreve erstatning av arkitektfirmaet som følge av at de ikke hadde sørget for at det var registrert ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner på prosjektet.

Høyesterett la til grunn at det er en sentral oppgave for ansvarlig søker å sørge for at alle oppgaver er belagt med ansvar. Bruddet på denne plikten var etter Høyesteretts oppfatning alene tilstrekkelig til å slå fast at de ansatte hos arkitektfirmaet hadde forårsaket tapet ved uaktsomhet. Det var ikke omtvistet at det forelå et tap og at det var årsakssammenheng mellom tapet og det påstått ansvarsbetingende forholdet.

Høyesterett gikk så over til å vurdere hvorvidt de skadelidte boligkjøpernes interesser hadde erstatningsrettslig vern, på samme måte som i Bori-dommen og branncelledommen.

Høyesterett viste først til at plan- og bygningslovens bestemmelser også verner private interesser, slik som det også ble lagt til grunn i både Bori-dommen og brancelledommen.

I avveiningen vektla Høyesterett også at de skadelidte var førstegangskjøpere av nybygde boliger, og dermed hadde en nær tilknytning til byggeprosessen. Forbrukere som kjøper prosjekterte boliger har ikke et ferdig bygg å forholde seg til, og de må derfor kunne stole på at de ansvarlige følger opp sine forpliktelser etter plan- og bygningsreglene. Forbrukere vil i slike saker ha en særlig sterk forventning om at kvalitetskravene er oppfylt, og at ferdigattesten gir et riktig bilde av kvaliteten. Høyesterett uttalte at forbrukerne på bakgrunn av dette hadde en klar og berettiget forventning om at de sentrale oppgavene i prosessen var belagt med ansvar.

Selv om det ikke er noe vilkår for ansvar i slike saker at skadevolder har opptrådt grovt uaktsomt, bekreftet Høyesterett at karakteren av pliktbruddet skal inngå i avveiningen av hvorvidt interessene har erstatningsrettslig vern. I denne saken hadde arkitektfirmaet ifølge Høyesterett brutt klare bestemmelser om ansvarsbelegging. Dette er bestemmelser som er et helt sentralt element i lovens system for å sikre den bygningsmessige kvaliteten. Dette skjedde bevisst og til tross for at ansatte hos arkitektfirmaet hadde nødvendig kunnskap om de faktiske forholdene. Høyesterett la til grunn at dette var momenter som trakk i retning av at boligkjøpernes interesser var vernet.

Høyesterett vektla også at det dreide seg om massive mangler og at boligkjøperne ble stilt i en svært vanskelig situasjon. Det ble i den forbindelse vist til at boligkjøperne hadde hatt liten mulighet til å forsikre seg mot tapet, mens arkitektfirmaet til sammenligning hadde ansvarsforsikring som kunne dekke store deler av tapet.

Høyesterett fant det på bakgrunn av dette at det var lite tvilsomt at boligkjøpernes interesser i denne saken hadde erstatningsrettslig vern.

 

4. Avslutning

Høyesteretts avgjørelse innebærer en ikke-ubetydelig utvidelse av hvilke roller i et byggeprosjekt som kan få erstatningsansvar overfor tredjeparter ved brudd på sine plikter. Til forskjell fra rollene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, har ikke ansvarlig søker nødvendigvis noe med selve byggingen å gjøre. Ansvarlig søker er i utgangspunktet bare tiltakshavers representant overfor kommunen. Det ble også presisert av Høyesterett i avgjørelsen at ansvarlig søkers ansvar ikke omfatter innholdet i og utførelsen av de øvrige ansvarliges ulike oppgaver.

Avgjørelsen innebærer også en annen rettslig avklaring. Både Bori-saken og brancellesaken omhandlet tilfeller hvor skadevolder hadde gitt uriktig informasjon til kommunene. Disse sakene hadde derfor en ganske klar tilknytning til det såkalte informasjonsansvaret som har gitt grunnlag for erstatningsansvar i lang tid. I denne saken var det imidlertid andre plikter etter plan- og bygningsloven som var brutt. Avgjørelsen kan derfor ses på som en bekreftelse på at det også andre pliktbrudd enn feilaktig informasjon kan være erstatningsbetingende.

Saken er et uttrykk for at ansvarsforholdene i bygge- og anleggsprosjekter er basert på et finmasket system, hvor alle de delaktige aktørene har en sentral rolle. Høyesteretts avgjørelse kan ses på som en påminnelse om viktigheten av å oppfylle de pliktene en aktør er pålagt i dette finmaskede systemet, og derunder etter plan- og bygningsreglene.

Publisert: onsdag, 27 mai 2020.


AKTUELT

Advokatfirma Tofte DA
Telefon +47 38 17 70 00 - Telefaks +47 38 17 70 01
Postboks 759, 4666 Kristiansand - Org.nr.: 894 290 102 MVA
E-post post@advtofte.no

© 2019 Advokatfirma Tofte DA- Personvern
Utviklet av Egde Consulting AS